2024년 내집 마련 전략

 

올해는 내 집을 살 수 있을까요? 아니면 좀 더 전세로 사는 게 좋을까요? 최근 국토교통부가 발표한 주택 소유 통계 및 주택산업연구원 '2024년 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회 자료를 통해서 올해 2024년 내 집 마련 전략에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

다주택자들의 투자목적

지난해 주택 소유 통계를 분석하면 다주택자가 아파트를 몇 호나 보유하고 있는지 추정할 수 있습니다. 2013년 이후 다주택자가 보유한 아파트는 2020년까지 계속 증가하여 투자 수요가 증가했다는 의미입니다. 2020년 증가 폭이 감소하다가 집값이 고점을 찍은 2021년에는 다주택자가 보유한 아파트 수가 감소했습니다.

 

2020년 다주택자가 보유한 아파트는 232만 호였지만 2021년에는 226만 호로 2020년 대비 약 6만 6000호 감소했습니다. 다주택자가 보유한 아파트가 줄었다는 것은 다주택자가 보유하고 있는 집을 시장에 팔았다는 의미와 같습니다. 그러나 지난해에는 다주택자가 보유한 아파트가 2만 3000호 증가했는데 2021년과 반대로 다주택자는 지난해 투자 목적으로 아파트를 매수한 것으로 분석했습니다.

 

2022년에는 금리가 폭등하고 역전세가 확대되면서 부동산 시장에 위기가 닥쳤었습니다. 그런데 다주택자들은 오히려 아파트를 매입을 하면서 투자를 공격적으로 했는데 그 이유는 가격이 하락했기 때문입니다. 매매가격이 하락하자 투자자들은 위기가 기회라고 생각해 다시 아파트를 매입하면 공격적 투자를 했기 때문입니다.

 

지난해 9월부터 올해 1월까지 서울에서 거래가 증가한 아파트 단지는 공통적으로 매매가격 하락률이 높았습니다. 17개 단지의 평균 아파트 가격 하락률은 34%에 달했으며 평균가격으로 환산했을 때 아파트 매매가격이 최고가 대비 5억 원 이상 하락한 것입니다. 가격이 하락하자마자 투자자들은 다시 아파트를 매입하기 시작했습니다.

 

부동산 시장과 아파트에 관심을 가지는 이유?

당연히 대부분은 거주를 목적으로 한 내 집 마련을 위해서입니다. 그렇기에 사람들은 아파트를 살 때 입지를 중요하게 생각하며 자제분들의 학교도 가깝고 병원도 있고 역세권을 강조하는 겁니다. 직접 살아야 하기 때문에 새집을 더 선호하기도 합니다. 관점을 바꿔서 생각해 본다면, 주식일 경우는 사용할 수 없어서 완전한 투자 목적으로 거래를 해야 합니다.

 

투자할 때 사람들은 일부는 좋은 회사를 보고 투자를 하지만 대부분은 미래가치가 높은 주식을 찾습니다. 대기업 같은 이름조다 향후 가격이 오를 주식을 산다는 의미이기도 합니다. 어떤 사람이 주식을 투자하면서 "내가 매수한 주식은 회사가 크고 모두 다 알아주니깐 샀어"라고 한다면 주식고수들은 대부분 속으로 웃을 수도 있습니다. 반면에 다시 부동산으로 관점을 돌린다면, "이번에 내 집을 샀는데 회사가 가깝고 학교도 근처에 있는 아파트여서 결정했어"라고 말한다면 대부분 사람들이 수긍할 것입니다.

 

하지만 대출을 최대한 받아서 샀는데 내가 산 가격이 역대 아파트 최고가였다. 내가 살집인데 괜찮아. 언젠가는 오르겠지 하며 매달 200만 원 이상 이자는 부담이 되긴 하지만 드디어 나도 내 집을 마련했다고 생각하면 됩니다.

 

 

 

 

한국 부동산 시장은 투자목적

거주가 아닌 돈을 벌기 위해 아파트를 매도 매수하는 경향이 큽니다. 투자 목적으로 매수하고 매도하는 사람들에 의해 가격은 오르락내리락 변동을 합니다. 내 집을 마련하기 위해 사는 사람들은 가격 수용자일 뿐인 현실입니다. 한국사회에서 빈부 격차가 가장 큰 분야가 부동산입니다. 교육과 급여 차이보다 부동산 격차가 훨씬 더 큽니다. 이유는 많은 사람들이 어떻게 살아갈 것인가를 고민하지 않기 때문입니다.

2024년 부동산 가격전망

주택가격 하락세가 이어지면서 연간 1.5% 하락할 것이라는 전망이 나왔습니다. 그러나 하반기에는 인기 지역부터 상승세로 돌아서 서울은 1% 상승할 것으로 예상됩니다. 주택산업연구원은 2024년에도 고금리와 프로젝트파이낸싱(PE) 자금 조달 어려움, 부동산 세제 완전 정상화 지연 등으로 집값 하락세가 지속할 것으로 전망했습니다.

 

다만 중순부터는 수도권 인기 지역부터 집값이 보합세 또는 강보합세로 전환할 것으로 전망하면서 내년 상반기 미국 중앙은행 (Fed)의 기준금리 인하 가능성이 거론되고 있기 때문입니다.

금리가 떨어질 경우

대출금리 하향 조정과 함께 경기가 회복되며 이 같은 흐름이 나올 것이라는 설명입니다. 이후 지방 광역시 등으로 집값 상승세가 확대될 것으로 전망됩니다. 한편 전셋값은 전국 기준 올해보다 2.7% 오를 것으로 예상되며 서울 0.4%, 수도권 5.0%, 지방 0.7% 모두 상승세를 기록할 것으로 분석됩니다. 현재 주택 매매 거래가 감소 중이고 2024년 아파트 입주 물량도 줄어든다는 것을 고려하면 전반적인 공급 부족이 일어날 수 있다는 이유에서 입니다. 월세는 지난해 10월 고점을 찍은 후 하락세를 이어가는 가운데 낙폭을 축소하는 양상인데 순화변동 단계상 상승 국면에 진입하고 있어서 향후 오름세를 보일 것으로 예상됩니다.